新城控股如期跌停 机构担忧只是危机起点

新城控股如期跌停 机构担忧只是危机起点
2019年07月04日 11:10 《财经》杂志

  社会的尊重,是企业赖以生存的基础。

  毫无悬疑的,新城控股(601115)股价开盘就死死趴在跌停板上;因为市场对此的猜测并非会否跌停,而是有几个跌停板。

  可以说,这家从常州发家并已走向全国布局的房企,遭遇了公司发展以来最为严重的一次危机;即使2016年其董事长王振华被爆出接受调查并一度闪电辞职,也不足以与这一次的恶劣程度相比。

  来自社会公众、股东债权人、公司关联方甚至内部雇员的拷问蜂拥而至。虽然导火索是公司实控人的个人道德卑劣,但这已经无法阻止外界对于这家公司产生更多的质疑。

  勾地难再续

  遭遇“黑天鹅”,是对数万投资者最沉重的打击。但就公司而言,更现实的问题是何以为继。这家年销售额超过2000亿,位居行业第八的地产巨头未来将何去何从?发展将受到多少影响?这些疑问让整个新城集团发展蒙上阴影。

  “对于地产公司而言很重要的就是品牌和口碑,整个新城的业务模式就是通过自己的吾悦广场去和地方政府谈判拿地,获取更加便宜的地价进而实现收益。而公司实际控制人出现的这个情况,将大大降低公司的信任,也会让很多地方政府不愿意与新城合作。”一位机构分析师告诉记者。

  这家发迹江苏的地产公司,目前的商业模式几乎是万达翻版,通过商业和地产的双轮驱动,以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地,获取比同行更低成本的土地,并通过住宅快速开发回血,进而实现现金流回正。

  新城年报显示,截至2018年底,新城已进入全国98个大中型城市,实现96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比2017年增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比2017年增长107.44%,平均出租率达98.83%。

  就在7月3日下午,新城总部的屏幕上还显示欢迎潍坊市、赤峰市政府领导莅临考察的字样。通常情况下,地方政府如果要和开发企业进行战略合作,会提前到公司总部考察。而经过如此“黑天鹅”事件,将大大削弱新城的品牌影响力,进而影响其商业模式的可复制性。

  资本市场捶打

  至7月3日收盘,新城系上市平台新城发展(HK.01030)、新城悦(HK.01755)股价均暴跌超过20%。由于消息出现时间A股收盘,新城控股在7月3日躲过一劫。但该来的总会来,7月4日开盘的跌停板便是其回应。对于未来的股价行情走势,市场预期同样不乐观。“至少两个跌停板。”多位买方基金经理判断。

  更为严重的是,公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资。

  “目前整个资金市场非常紧张,特别是针对房地产的融资,这样情况发生后,银行将可能选择抽贷,而一旦有银行选择抽贷,可能将会引起连锁反应。”一位银行人士告诉记者。

  机构方面也更为担忧,“我们很担心这个事件让银行对地产的融资继续收紧,圈子内持有新城的都不太乐观。”一位买方基金经理表示。

  新城控股和新城发展控股两个平台下面合计拥有存续期债券26笔。截至2018年末,公司账面有未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元。

  这只是目前公开可见的,最近几年,由于行业合作扩张的需求增加,很多公司还会将自己的部分高负债项目通过权益改变方式移出表内,进而降低自己的负债总额。

  上交所就曾质询新城控股,认为公司有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表。

  “大家普遍都只看得到房企的表内负债,而表外负债根本无法全部看清,房企的实际负债和资金成本都比年报显示要高。”一位上市房企资金人士透露。

  比如,新城就在江苏常州通过商业银行定向发行理财,利率8%,加上通道之类的费用,新城的融资资金成本将超过10%。

  道德拷问

  2019年7月3日晚9点,位于上海市普陀区中江路388弄的新城控股总部大楼灯火通明。由于实际控制人王振华被刑事拘留,让整个新城集团充满了紧张和压抑的氛围。高管要求全部飞过上海,汹涌而至的合作伙伴质询,让这座大楼无眠。

  7月4日凌晨,记者登录新城控股官网发现,新城控股已经将王振华的个人介绍以及相关新闻全部删掉。但伤害已经造成,且无法删除。

  在这个夜晚,很多新城员工也受到了周围朋友的各种问询,甚至都不好意思说自己是新城员工。而对于整个地产行业而言,亦受到冲击。

  “我以后可能不会考虑加入新城控股,除了财务危机外,他们人才危机可能也是隐患。”一位房企高管点评。

  同样的压力,或许还将来自销售端,来自客户的拷问。

  “这件事情几乎所有人都知道,那么对于新城这个品牌的伤害是巨大的,对于很多购房者而言,可能会带来更多的不确定性。”上述买方基金经理分析。

  根据新城披露的数据,公司1-5月累计合同销售金额约928.69亿元,比上年同期增长38.17%;累计销售面积约796.16万平方米,比上年同期增长47.75%。

  按照原有计划,新城今年的销售目标是2700亿。此前,市场曾担忧公司销售会受到三四线城市降温的拖累,但如今看来压力将更多源于内部。

  7月3日,新城原总裁,32岁的王晓松火线接任董事长。这位曾经因为个人感情受到父亲阻拦而从公司闪辞再闪归的青年,能担得起排山而至的重负吗?

责任编辑:陈悠然 SF104

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