进击的越秀地产:5个月掷230亿圈地 负债与销售"赛跑"

进击的越秀地产:5个月掷230亿圈地 负债与销售"赛跑"
2019年06月03日 09:23 新浪财经

  新浪财经上市公司研究院 地产新息/曹婕

  新浪财经讯 今年以来,越秀地产拿地似乎格外“生猛”。日前,越秀地产发布公告表示,拟以总价78.5亿元收购广州地铁两项目51%权益。除此之外,据统计,自年初以来,越秀地产已在全国四城拿了5块地皮,斥资合计超152亿。

  而据越秀地产此前的2018年业绩发布会上投资者关系部总经理姜永所述,越秀地产去年全年新增土地的权益价值为159亿元。以此推算,今年过去的5个月时间,越秀地产拿地金额已大幅超去年全年。

  上半年明显加大拿地力度

  据中原地产发布的统计显示,今年4月,拿地超过50亿元的房企多达18家,刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。前4个月,已经累计有28家企业拿地过百亿元,而2018年同期只有24家。

  去年拿地稍显谨慎的越秀地产,2018年权益拿地面积同比仅增长19.3%,明显低于41.4%的销售增速,今年上半年也开始积极补充土储。

  2019年1月,越秀地产通过合营方式间接取得广州市一幅地块38.23%的实际权益,代表公司实际权益的土地价款约为3.79亿元。之后在4月,越秀地产一口气在广州、杭州、成都三地各入一块地。

  不过,成都和杭州地块的权益比都没有超过50%,其中,杭州地块的权益比仅为9.5%,公司上半年主要的钱还是花在了“广州市增城区新塘镇”这块地上,斥资141.08亿元,权益比为86%。

  值得一提的是,今年5月,越秀地产还以5.01亿元竞得新郑南龙湖6号地块(溢价率173.73%),成功进入郑州。据越秀地产官方公众号消息,该块地皮经过了315轮竞价。

  在“买买买”的同时,企业的资金状况需要引起重视。

  5月份接连发债

  截至2018年12月底,越秀地产的现金及现金等价物约219.9亿元。越秀地产的总负债高达1259.09亿元,其中,流动负债为726.3亿元。与2017年的961.54亿相比,2018年总负债同比增加30.95%。

  在债务账龄方面,截至2018年底,公司一年内到期的借贷为57.86亿元,第二年到期的为84.61亿元。

  由此看来,叠加短期偿债压力,要想支撑大力度拿地和建安成本,越秀地产去年年底的现金流并不算非常充沛。

  众所周知,房地产公司的资金来源主要有两条途径:1.借款;2.销售回款。

  近期,越秀地产的融资也在同步进行。5月16日,越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期)。本期债券发行总规模为15亿元,期限为3+2年,票面利率3.83%。

  5月23日,越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年公司债券(第一期),发行总规模为25亿元,债券分两个品种,品种一的期限为3年,发行规模为19.5亿元,票面利率3.85%;品种二的期限为3+2年,发行规模为5.5亿元,票面利率3.93%。

  今年销售目标“保守”了不少  

  2018年是越秀地产近三年来销售增长最快的一年。2018年,公司实现合同销售额577.8亿元,同比增长41.4%。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP200排行榜,2018年,越秀地产的权益销售金额排名由2017年的第47位上升至第40位。

  但在销售面积排行上,2017年越秀地产排在61位,2018年却下滑到了69位。

  与近年来销售增长一直保持较快增长不匹配的是,2018年,越秀地产的营业收入和净利润增速双双下滑。并且,从近几年越秀地产的经营数据来看,公司净利润表现波动较大,2014年和2015年,净利润连续两年同比负增长。

数据来源:同花顺ifind 制表:新浪财经数据来源:同花顺ifind 制表:新浪财经

  在业绩发布会上,越秀地产宣布今年的销售目标为680亿元,增长幅度为17.68%,与上一年度的41.4%相去甚远。

  值得一提的是,在2017年度业绩会上,越秀地产董事长张招兴曾表示,“越秀地产计划在2020年实现800亿元,尽量实现1000亿元规模。”

  而现如今提出的680亿销售目标,与其去年提出的较保守的800亿目标也有一定的差距。

  今年前四月,越秀地产司累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约211.99亿元,同比上升约49%;累计合同销售面积约89.84万平方米,同比上升约27%。

  显然,公司的权益销售额一定低于211.99亿元,不及约230亿元的权益拿地金额。销售情况与拿地节奏将明显影响公司的整体债务状况。

责任编辑:公司观察

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